한국국적 시 취득 부동산 미국시민권자 양도 필요서류 안녕하세요. 한국인일 때 한국인 주민등록번호로 아파트를 취득했습니다.이후 미국 국적을 취득하였으나
안녕하세요. 한국인일 때 한국인 주민등록번호로 아파트를 취득했습니다.이후 미국 국적을 취득하였으나 등기는 변경하지 않았습니다.부동산을 양도하려고 하는데 절차 문의드립니다.1. "외국인 부동산등기용 등록번호 등 증명서"를 먼저 발급받아야 양도할수 있는건지 궁금합니다. 이 경우 양도위임과 별도의 위임장에 위임을 작성해야히나요?공증->아포스티유 다 필요한가요?2. 처분위임장, 서명인증서, 거주사실증명서, 동일인증명서는 위 "외국인 부동산등기용 등록번호"를 발급받기위한 필요서류인가요? 출입국관리소 안내서류와 네이버검색으로 외국인 부동산 양도시 필요서류가 비슷해서 추가질문 드립니다. 3. 정확한 단계별 서류를 알려주세요.4. 영사관에서 공증받은 서류를 아포스티유를 받는게 맞는건가요? 5. 공증받을 서류준비는 결국 미국에 있는 시민권자가 영사관을 방문해서 받아야하는건가요? 아니면 대행ㅈ업자를 통해 직접방문없이 아포스티유까지 가능한건가요?4. 계약은 한국에 입국할 수가 없어. 대리인을 선정하여 계약을 진행하려고 힙니다. 한달안에 모든 서류준비가 가능한건지 궁금합니다. 5. 세무서에 양도확인서 인가 미리 양도소득세 신고 납부하는 절차가 있다는데 필요서류 및 절차를 알려주세요.
안녕하세요. 김연광 행정사 입니다.(대한행정사회 연수원 교수ㅡ 법무부 공인 출입국민원 대행기관) 저는 미국에서 꽤 오래 거주했으며, 제 친지 여러분도 이민등의 이유로 시민권자로 계시기에 질문자님과 유사사례를 자주 경험했습니다.
한국 국적일 때 취득한 부동산을 미국 시민권자가 된 이후에 양도하는 절차는 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 저의 경험과 전문성을 바탕으로 질문자님께 도움이 될 만한 조언을 드리겠습니다.
질문자님이 문의하신 요지는 <전 한국국적자, 현 미국 시민권자로서 한국 부동산 양도/처분 시 필요한 서류와 전체적인 절차>로 이해됩니다.
I. 부동산 등기용 등록번호 및 필요 서류
(1) 국적 변경 등기
네, 질문자님 말씀이 맞습니다.
미국 시민권 취득으로 국적이 변경되었다면, 부동산 매도에 앞서 등기부상의 소유자를 기존 주민등록번호에서 외국인등록번호 또는 부동산등기용 등록번호로 변경하는 ‘등기명의인 표시변경등기’를 우선 신청해야 합니다.
매각, 양도, 증여 등의 처분하시기 전 반드시 '국적변경등기'가 필수적입니다.
2) 준비 서류
가. 국적변경증명 (미국 시민권 증서 등)
나. 처분위임장 (대리인 계약 시 필수)
다. 서명인증서 (미국 공증 후 아포스티유 또는 주한미대사관 영사 인증)
라. 주소증명 (미국 관공서 발행 주민증명 또는 공증/Apostille)
마. 부동산양도신고확인서 (세무서 발급)
모든 외국 발행 서류는 한글 번역과 번역인의 자필명세, 신분증 사본을 첨부해야 합니다.
한글 번역의 공증력을 위해 (외국어번역) 행정사의 도움을 받아야 하는 경우와 현지 아포스티유/공증등을 각각 수준이 다를 수 있습니다.
II. 절차 및 공증
(1) 절차 개요
국적변경증명서류(시민권증서 등)를 준비하여 등기명의인 표시변경등기를 신청하고, 동시에 매매계약에 따른 소유권이전등기를 진행하는 것이 일반적입니다. 모든 서류는 한글 번역본을 첨부해야 합니다.
(2) 공증 및 아포스티유
미국 현지에서 공증받은 서류는 해당 주의 아포스티유 발급 기관(주로 국무부)에서 아포스티유 확인을 받아야 합니다. 주한미국대사관에서 영사 인증을 받은 서류는 별도의 아포스티유가 필요 없습니다.
III. 주의사항
(1) 등기용 등록번호 부여
재외국민은 과거 주민등록번호가 있으면 이를 그대로 사용하고, 없을 경우 서울중앙지법 등기국에서 별도의 부동산등기용등록번호를 부여받습니다. 외국인은 외국인등록번호 또는 국내거소신고번호를 사용합니다.
(2) 허가지역 토지취득
군사시설 보호구역·문화재보호구역 등 특정지역 토지를 취득하려면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상의 외국인 토지취득허가증이 필요합니다
요컨대,
미국 시민권자 신분으로 한국 부동산을 양도하기 위해서는 먼저 국적 변경에 따른 등기명의인 표시변경등기를 해야 합니다. 이를 위해 서명인증서, 주소증명서 등 미국에서 발행한 서류에 대한 공증 및 아포스티유(또는 영사 확인) 절차가 필수적입니다.
이러한 절차는 개인이 직접 진행하기에 다소 복잡하고 시간이 소요될 수 있습니다.
특히 '한 달'이라는 제한된 시간 안에 모든 것을 준비하려면 실수가 없어야 하므로, 관련 실무에 능통한 외부 전문가(행정사, 법무사, 변호사 등)의 전문적인 조력을 받는 것을 고려해 보시는 것이 현명할 수 있습니다.
참고로 법원과 등기소 관련 사무는 법무사가 대행/대리 할 수 있습니다. 그러나 출입국관서 및 세무서를 비롯한 모든 행정기관(구청, 시청 등 지방관서 포함)의 사무는 법무사가 대행할 수 없습니다. 행정기관 사무는 행정사가 대행/대리 한다는 것을 구분하셔야 합법/적법한 업무 처리가 가능하다는 점 인지하시면 좋겠습니다.
이상입니다.
최선을 다해 정성껏 답하려 애썼습니다. 제 조언/답변이 도움되시길 바랍니다.
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행정사 김연광 eXpert 프로필 : 네이버 지식iN
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