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생활형숙박시설 전입신고 이번에 일 실습때문에 1년정도 살 오피스텔을 계약하게 되었습니다. 100/45 그리고
이번에 일 실습때문에 1년정도 살 오피스텔을 계약하게 되었습니다. 100/45 그리고 관리비 9만원이라 싸고 내부도 깔끔해서 한건데 생활형숙박시설이라고 전입신고가 안된다고 하더라고요? 이 경우엔 보증금이 보호받지 못한다고 알고있는데 또 다른 문제가 뭐가 있는지 알려주세요! 만약 경매로 넘어가게 되면 월세 두달 안내고 보증금 퉁치자고 하시긴 했는데 괜찮은거 맞겠죠?
전입신고 불가로 인한 직접적 문제
보증금 보호 미적용:
생활형숙박시설은 주거용 건물이 아닌 숙박업 시설로 분류되므로, 전입신고가 불가능합니다.
이로 인해 「주택임대차보호법」의 적용을 받지 못해 최대 2년 분의 보증금 우선변제권(경매 시)을 행사할 수 없습니다.
대항력 및 우선변제권 상실:
임차인이 건물 소유권 변동 시 새 소유주에게 "임대차 계속"을 주장할 수 있는 대항력이 인정되지 않음.
경매 시 보증금 50% 우선변제권도 적용되지 않아 일반 채권자와 동등한 순위로 밀려납니다.
⚠️ 2. 추가적 위험 요소
(1) 임대인 재정상황 악화 시 보증금 손실 가능성
임대인이 채무 불이행 시 보증금 반환보다 다른 채권자 우선 변제될 수 있음.
생활형숙박시설은 상업용 부동산으로 분류되어, 임차인 보호 장치가 주택보다 약합니다.
(2) 계약 해지 시 불리한 조건
"월세 2개월 분을 보증금에서 공제하자"는 임대인의 제안은 법적 근거 없음:
계약 해지 시 월세 미납이 없으면 보증금 전액 반환해야 하며, 임의 공제는 부당이득에 해당될 수 있습니다.
다만, 계약서에 "경매 발생 시 월세 공제" 조항이 명시된 경우에는 해당 조건이 적용될 수 있음 → 반드시 계약서 확인 필수❗
생활형숙박시설 vs 일반 주거용 오피스텔 비교
구분
생활형숙박시설
일반 주거용 오피스텔
전입신고 가능
불가
가능
보증금 보호
미적용 (전세보험 불가)
적용 (의무 가입)
우선변제권
인정 안 됨
경매 시 보증금 50% 우선 변제
대항력 인정
없음
등기 시 대항력 발생
세금 혜택
주거자 감면 없음
전월세 소득공제 등 적용 가능
️ 3. 위험 완화 방안
(1) 계약서에 "보증금 담보 설정" 명시
임대인 명의의 부동산에 담보권 설정을 요청합니다.
등기부에 "전세권" 등기를 하면 경매 시 우선변제권 확보 가능 (단, 임대인 동의 필요).
(2) 추가 증빙 수집
임대차계약서 공정증서 작성: 채무 불이행 시 바로 강제집행 가능.
보증금 입금 증빙 보관: 계좌 이체 시 "오피스텔 보증금"으로 용도 기재.
(3) 임대인의 재정 상태 확인
부동산 등기부등본 조회: 소유주 확인, 근저당 설정 여부 파악.
신용정보원(KCB) 통해 개인/법인 신용등급 확인.
결론: "월세 공제 합의"의 법적 타당성
임대인이 경매 시 "보증금으로 월세 2개월을 대체하자"는 제안은 임차인에게 불리할 수 있습니다:
월세 체납 없음 → 공제 근거 부재.
보증금 일부 공제 → 잔여 보증금 반환 여부 불확실성 증가.
✔️ 권장 조치:
계약서에 "경매 발생 시 보증금 전액 선환" 조항 추가.
보증금 반환 보증보험(상품) 탐색 (일부 보험사에서 상업용 부동산도 일부 적용 가능) image