전입신고 불가로 인한 직접적 문제

보증금 보호 미적용:

생활형숙박시설은 주거용 건물이 아닌 숙박업 시설로 분류되므로, 전입신고가 불가능합니다.

이로 인해 「주택임대차보호법」의 적용을 받지 못해 최대 2년 분의 보증금 우선변제권(경매 시)을 행사할 수 없습니다.

대항력 및 우선변제권 상실:

임차인이 건물 소유권 변동 시 새 소유주에게 "임대차 계속"을 주장할 수 있는 대항력이 인정되지 않음.

경매 시 보증금 50% 우선변제권도 적용되지 않아 일반 채권자와 동등한 순위로 밀려납니다.

⚠️ 2. 추가적 위험 요소

(1) 임대인 재정상황 악화 시 보증금 손실 가능성

임대인이 채무 불이행 시 보증금 반환보다 다른 채권자 우선 변제될 수 있음.

생활형숙박시설은 상업용 부동산으로 분류되어, 임차인 보호 장치가 주택보다 약합니다.

(2) 계약 해지 시 불리한 조건

"월세 2개월 분을 보증금에서 공제하자"는 임대인의 제안은 법적 근거 없음:

계약 해지 시 월세 미납이 없으면 보증금 전액 반환해야 하며, 임의 공제는 부당이득에 해당될 수 있습니다.

다만, 계약서에 "경매 발생 시 월세 공제" 조항이 명시된 경우에는 해당 조건이 적용될 수 있음 → 반드시 계약서 확인 필수❗

생활형숙박시설 vs 일반 주거용 오피스텔 비교

구분

생활형숙박시설

일반 주거용 오피스텔

전입신고 가능

불가

가능

보증금 보호

미적용 (전세보험 불가)

적용 (의무 가입)

우선변제권

인정 안 됨

경매 시 보증금 50% 우선 변제

대항력 인정

없음

등기 시 대항력 발생

세금 혜택

주거자 감면 없음

전월세 소득공제 등 적용 가능

️ 3. 위험 완화 방안

(1) 계약서에 "보증금 담보 설정" 명시

임대인 명의의 부동산에 담보권 설정을 요청합니다.

등기부에 "전세권" 등기를 하면 경매 시 우선변제권 확보 가능 (단, 임대인 동의 필요).

(2) 추가 증빙 수집

임대차계약서 공정증서 작성: 채무 불이행 시 바로 강제집행 가능.

보증금 입금 증빙 보관: 계좌 이체 시 "오피스텔 보증금"으로 용도 기재.

(3) 임대인의 재정 상태 확인

부동산 등기부등본 조회: 소유주 확인, 근저당 설정 여부 파악.

신용정보원(KCB) 통해 개인/법인 신용등급 확인.

결론: "월세 공제 합의"의 법적 타당성

임대인이 경매 시 "보증금으로 월세 2개월을 대체하자"는 제안은 임차인에게 불리할 수 있습니다:

월세 체납 없음 → 공제 근거 부재.

보증금 일부 공제 → 잔여 보증금 반환 여부 불확실성 증가.

✔️ 권장 조치:

계약서에 "경매 발생 시 보증금 전액 선환" 조항 추가.

보증금 반환 보증보험(상품) 탐색 (일부 보험사에서 상업용 부동산도 일부 적용 가능)